纠结了金华人多年的问题 试问我们为什么要买房？

在即将过去的九月，各地楼市地王频现，一有风吹草动就排队离婚，连夜抢购。

楼市持续火爆，牵动着每个人人的心。而对换房族来说，更是在先买还是先卖这个问题上纠结不已，生怕“买早了，卖晚了”。那么，到底应该先买，还是先卖呢？

对于仅有一套住房的朋友们来说，先买房还是先卖房是个不小的难题。

一般来说，换房有两种方式，先卖房后买房和先买房后卖房，那种方式更好呢？

作为房天下义乌二手房小编的我，今天就给大家分析一下。

在回答这个问题之前，我先来捋一捋换房原因以及换新房和换二手房的对比。

01为什么要换房？

1、为了孩子能上个好学校；

2、 现有房子太小，住不下；

3、 周边环境和房子本身问题；

4、 为了脸面；

5、 有钱任性；

6、 为了和父母近点儿。

对于刚需族来说，换房更具体的原因则是出于生活方面的考虑。

例如，小学弟一家三口现住在一套小两房中，接下来老婆打算再生一个孩子，三口之家变四口之家，小两房显然不够住了，若怀孕后置换一套面积大一些的电梯楼单位更合适。（现实生活中类似的例子不胜枚举，其实小学弟目前只是单身狗，没有换房需求啦。）

02换新房还是换二手房？

新房

优势：税费相对简单，只有契税和公共维修基金两项大额支出。房源全新，价格较二手房更低。

劣势：新房通常位置更偏，配套不完善，交房周期较长，等候成本较高。

二手房

优势：房源大多位于商圈较为成熟地段，配套完善。不需等候可以快速入住。

劣势：二手房税费较新房更高，公共维修基金虽不用交，但契税、中介、卖方转嫁的营业税、个税等还是要一笔不小的开支的。

03先买后卖，还是先卖后买？

完整的换房流程通常是这样的：卖房→审核买房资质（限购人群）→寻找新房源→签约→入住。但实际上，并不是人人都能很顺畅的把这个流程走完。原因可能是：

1、 政策变动，买房资格审核出现问题，卖房后，无法在目标区域买房，比如北京的通州区就实施了单独限购政策。

2、 卖家涨价或爽约。这对换房族的风险大。

虽然先卖风险更大，但先卖的成本更低，因为卖完后又可以按首套房成本来买房。

我们来算一笔账。小学弟在上海有一套70平米的两居室，打算换一套120平米。按均价4.58万元/平米计算，小学弟那套70平米两居室市价约为320万元，同地段置换120平米约需550万元。

换房成本比较

房贷支出

先买后卖 先卖后买

已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按基准利率计算：月供为15052.21元

本息支出总额为15052.21×240（期）=360万元

其中利息总额为131万元。

已卖房总房款全部算作首付，剩余230万元选择20年商贷，利率按首套房85折计算，月供为14144.44元

本息支出总额为14144.44×240（期）≈340万元

其中利息总额为109万元。

契税支出

先买后卖 先卖后买

执行二套房契税税率3%，契税额：550×3%=16.5万。 执行首套房契税税率1.5%，契税额：550×1.5%=8.25万。

由此可算出，由于贷款利率和契税的差别，先卖房比先买房贷款支出少近20万元，契税则少交8.25万，总买房成本比先买房要少28.25万元。

需要注意的是，合理安排过渡时期的住房也很重要，因为完美房源并不那么容易寻找，要给自己留好退路。

对于已有一套房源的工薪阶层来说，先卖房后买房是更可行的选择。虽然面临了房价上涨的风险，但如果没先卖掉手中的房源，是没有底气去买新房子的。而且手中握有现金，能更快地完成购房，减少房价波动带来的影响。在房地产不大稳定的今天，控制债务，减少不确定性是重要的。

04先卖后买有技巧

先卖后买虽然更好，但由于买卖之间有“时间差”，如何解决后的居住问题也很让人头疼，以下三个技巧值得注意：

1、适当延长卖房交易周期，以及利用向买家“返租”来解决居住难题。

2、可以考虑将旧房卖给投资者，这类人群购房之后不会要求马上入住，因此换房一族可以回租，继续住下去，直到自己买好新房。这种方式还可以节省搬迁成本。不过要合理控制租房时间，时间的增加，则意味着付出的租金也会相应增加。

3、如果没有碰到投资客，升级住房人群可以到自己心仪的区域内租房。这样做的好处一是可以更好地考察当地市场行情，再者就是在买好房之后，也可便于装修管理。

此外，在实际的操作中，如果让卖旧房和买新房这两个过程同步进行，就能极大地缩短换房战线，是平稳安全度过过渡期的佳选择。然而，买卖双方很难步调一致，有时需要对卖出旧房的价格作出妥协，有时需要对买进新房的标准进行调整。

1、购房前做好准备工作，如看房、议价等，一旦自己的旧房进入交易程序，马上启动新房购买程序。

2、出售旧房时根据市场行情合理定价。

3、购房还价时，也不要狮子大开口，这样交易成功的可能性便会增加。

4、尽量与大型的房产机构合作。因为大型的房产中介经纪人综合素质较高，同时拥有大量真实的信息，能够提供较为完善的服务，这也会为买、卖同步提供一定保障。

Tips

先卖后买还可以避免纠纷。对于那些已经没有名额的或者资金紧张的人，先卖后买会更好，因为如果先下定金买了房子，而原来的房子一时间卖不出去或者价格不合适而不愿卖，就会出现因资金不足或没有名额而无法履行购房协议的问题，造成经济纠纷。建议在卖房收到首期款后再签订新的购房协议。